| 浏览次数：6092 信息来源： 段园镇发布时间：2010-09-21 |
段园工业集中区姚楼村改造项目
项目名称：姚楼村改造项目
建设单位：淮北市段园工业集中区管理委员会
法人代表：许 成
一、项目地块概况
1. 宗地位置
宗地位于淮北市段园工业集中区，淮北市段园工业集中区位于江苏州市西部，与江苏省徐州市无缝对接，距徐州市中心
2. 宗地现状
宗地四至——东侧为祈福路；西为富民路；南为况庄东路；北与中国大淮海工程机械城相邻。总面积18万平方米（合270亩）。
地形地貌——地势平坦，与周边地表相平。
土地现状——目前宗地地面多为村民自建一至两层房屋，有少量三层以上建筑物。
3. 项目周边配套
[交通]
公交——目前有淮北——徐州、肖县——徐州及徐州发往安徽、河南等地多条线路班车和集中区——淮北市公交车经过，集中区——徐州的公交车正在联系，有望近期开通。
道路——距311国道
[教育]
1公里范围内有沈庄矿小学和中学、姚楼小学及幼儿园。
[医疗]
该区域内有沈庄医院和一些个私门诊等小型医疗机构，知名度不高。
[商业]
目前区域内商业配套很不完善，
[其他]
银行、文化、体育、休闲等正在规划建设。
4. 周边状况
治安——良好
空气——良好
噪声——交通噪声较小
周边景观——为集中区规划发展的商贸物流区域，目前景观环境一般
周边近期主要变化——附近安徽天地通机械、安徽大成石油等八家企业已经投产，中国大淮海工程机械城、安徽天象龙盟、安徽新桥、淮北同鑫、淮北中天汇丰等大中型企业正在建设，目前周边人流量正逐步得到加强。。
结论：项目地块规模大,交通便利,环境较好,适合商业和住宅区开发。
二、集中区房地产市场分析
（一）整体市场综述
集中区地产虽然刚刚起步，但随着集中区招商引资的快速发展，必将给房地产带来了新的机遇，根据集中区发展规划，该区域将作为集中区新的商业、金融、服务中心，与居住有关的商业配套、教育配套以及吃、住、行等各项配套服务都会有所考虑。
（二）商品住宅产品特征
市场供应主力户型面积为88-98㎡的两房和90-136㎡的三房，80-100㎡的舒适二房和90-110㎡的小三房是客户需求量最大的户型，首先因为购房客户以集中区内部客户为主，这类客户多为外来人员，家庭成员为两至三人，多为首次置业，所以对小面积房屋需求量较大；其次集中区非本地置业者以中低收入者相对较多，这部分消费者受价格吸引因素，多趋向于购买此区域内产品。
50㎡以下户型约占总套数的10％左右，因为集中区部分企业建有单身宿舍，租房市场需求相对较小，但随着流动人口的增加，该区域内小户型需求增大。大多购买者以部分在该区域上班但家在市区内做临时休息场所的购房客户。
（三）市场状况
区域购房客户以区域内效益较好的企业职工购房为主，约占总体的80%，其次为中低收入的非本地置业者；客户家庭年收入在6万元以内，总体经济承受能力不高；购房客户以自住型为主，投资型客户相对很少。
三、综合分析与建议
（一）项目SWOT分析
优势：
地块大、利于整体规划；
地块周边潜在客户群体比较多，外来前景好；
恰处于集中区一期的中心位置，周边发展氛围浓厚；
劣势：
城中村改造项目，拆迁难度大；
周边居住环境氛围不浓厚；
周边商业，医疗配套差，生活不方便；
机会：
集中区定位的潜力得到施放，带来市场机会；
集中区新企业的入住带来一定的客源；
目前集中区商业市场不成熟，给新项目的入市规划带来一定的市场启示；
威胁：
区域内存在有集资房和村民自建房屋；
目前集中区外来人口不多；
（二）建议
1. 客户群定位为以满足栖身居住需求的企业职工、区域内经营商户和周边居民为主力客户，以区域外购房客户、投资型客户为非主力客户群体。
2. 销售价格区间定义在2500-3000元/㎡之间为宜，总价在25万/套以内；
3. 主力户型为两室户型（（70-90㎡）和三室户型（90-110㎡），少量标间（30-35㎡）和一室一厅户型（40-55㎡）；
四、投资概算
投资总额2160 万元。
五、合作方式
BOT、独资、合资、合作、联营、股份制等。
六、联系方式
联系人： 刘 琦 13856129262 0561-4071118
刘云竹 15956101577 0561-4072725
信 箱： dylyz660115@sina.com